상권을 볼 때, 지나가는 사람 수보다 먼저 볼 것

「여기 유동인구가 많아요」는 자리를 소개받을 때 가장 자주 듣는 말이에요. 틀린 말은 아니지만, 지나가는 사람이 많다고 그 사람들이 우리 가게에 들어오는 건 아니에요. 출근길에 바쁘게 지나가는 사람, 지하철역으로 내려가는 사람, 길 건너편 정류장을 향하는 사람은 숫자에는 잡히지만 손님이 되기 어려워요.

그래서 사람 수보다 먼저 볼 네 가지가 있어요. 시간대 · 동선 · 주변 업종 · 빈 가게예요. 그리고 공공 자료로 큰 그림을 본 뒤, 마지막에는 직접 가서 세어 봐야 해요. 홀 위주 가게라면 특히 그래요. 배달 위주라면 자리보다 임차료가 먼저일 수 있어요(홀이냐 배달이냐).

공공 상권분석 서비스로 큰 그림 보기

소상공인시장진흥공단의 소상공인365는 예전 상권정보시스템을 이어받은 상권분석 서비스예요. 지도에서 영역을 고르면 그 안의 업종별 가게 수와 매출 같은 자료를 볼 수 있어요. 서울이라면 서울시 상권분석서비스에서도 골목 단위 자료를 볼 수 있어요. 둘 다 무료예요.

다만 이런 자료는 넓은 영역의 추정치예요. 같은 영역 안에서도 큰길 쪽과 안쪽 골목, 1층과 2층은 사정이 크게 달라요. 그래서 공공 자료는 「이 동네에 우리 업종이 너무 많지 않은지, 매출이 어느 시간대에 몰리는지」를 보는 데 쓰고, 자리 하나를 고를 때는 아래처럼 직접 세어 보세요.

센 숫자를 이렇게 읽어요

예시의 평일 점심 10분을 보면, 지나간 사람 120명은 한 시간으로 치면 약 720명이에요. 숫자만 보면 많아 보여요. 그런데 가게 쪽을 본 사람은 18명(15%), 근처 가게에 실제로 들어간 사람은 2명이에요. 지나간 사람의 2%도 안 돼요. 오후 3시에는 지나간 사람이 40명으로 줄고, 들어간 사람은 없어요.

이제 필요한 손님 수와 견줘 봐요. 월세 200만 원 자리에서 월세를 매출의 10% 안에 두려면 하루 매출이 약 77만 원 필요해요 (월세별로 필요한 매출). 객단가를 1만 원으로 잡으면(예시) 하루 77명이에요. 점심 · 저녁 붐비는 시간에 센 「들어간 사람」 수로 하루 77명이 채워질 수 있는지, 아니면 배달이나 단골로 메워야 하는지가 보여요.

세는 동안 숫자 말고도 적어 두세요. 사람들이 어느 쪽 인도로 걷는지, 어디서 멈추는지, 비슷한 가게에 줄이 서는 시간이 언제인지요. 같은 자리를 두 번 이상 다른 날에 세면 비 온 날이나 행사 날 같은 우연을 걸러 낼 수 있어요.

현장에서 자주 놓치는 것

• 한 번만, 좋은 시간에만 본다 — 소개받은 날 점심에만 가 보면 그 자리의 가장 좋은 모습만 봐요. 문 열 시간 전체를 나눠서 보세요
• 지나가는 사람을 손님으로 센다 — 손님이 될 사람은 「들어간 사람」에 가까워요. 지나간 사람 수는 참고만 하세요
• 공사 · 개발 계획을 안 본다 — 근처에 큰 건물이 들어서거나 길이 바뀌면 동선이 달라질 수 있어요. 구청 공고나 현장 가림막을 확인하세요