상가 임대차 계약서, 도장 찍기 전에 볼 조항

① 먼저, 환산보증금부터 계산하세요

예를 들어 보증금 5,000만 원에 월세 300만 원이면 5,000만 원 + 3억 원 = 3억 5,000만 원이에요. 이 금액이 지역별 기준 이하여야 법의 보호를 전부 받아요.

위 예시(3억 5,000만 원)는 서울이면 기준 안이지만, 「그 밖의 지역」이면 3억 7천만 원 안이라 역시 기준 안이에요. 월세가 조금만 높아도 기준을 넘을 수 있으니 숫자로 직접 계산해 보세요.

② 몇 년 할 수 있나 — 계약갱신요구권

• 전체 10년까지 — 처음 계약한 기간을 포함해 모두 10년이 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있어요
• 요구하는 때 — 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지. 이 기간을 놓치지 않게 달력에 적어 두고, 요구는 문자 · 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 하세요
• 거절할 수 있는 경우 — 월세를 3기(3번) 치에 이르도록 밀린 적이 있거나, 허락 없이 전대했거나, 철거 · 재건축 계획을 계약할 때 구체적으로 알렸던 경우 등은 집주인이 갱신을 거절할 수 있어요
• 아무 말 없이 지나가면 — 집주인이 위 기간 안에 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 기간은 1년으로 봐요

계약서에 「재건축 예정」 같은 말이 적혀 있으면 그 내용과 시기를 꼭 물어보세요. 계약할 때 알린 철거 · 재건축 계획은 나중에 갱신 거절의 이유가 될 수 있어요.

③ 얼마나 오르나 — 월세 · 보증금 인상

환산보증금 기준 안의 계약이라면, 계약 중에 올려 달라고 하거나 갱신요구권으로 갱신할 때 청구 당시 금액의 5%를 넘게 올릴 수 없어요. 그리고 한 번 올린 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없어요.

월세 300만 원이면 5%는 15만 원이에요. 최대 315만 원까지라는 뜻이지, 매번 5%를 올려야 한다는 뜻은 아니에요. 반대로 조세 · 공과금이 줄거나 경제 사정이 크게 바뀌면 임차인도 내려 달라고 청구할 수 있어요. 갱신요구권을 쓰지 않고 서로 새로 합의해 다시 계약하는 경우는 달리 볼 수 있으니, 그때는 따로 확인하세요.

④ 나갈 때 — 권리금 회수기회 보호

• 언제 — 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지, 집주인은 사장님이 데려온 새 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해하면 안 돼요
• 방해란 — 새 임차인에게 집주인이 권리금을 요구하거나, 주변보다 현저히 높은 월세 · 보증금을 요구하거나, 정당한 이유 없이 계약을 거절하는 것 등이에요
• 어기면 — 손해배상을 청구할 수 있어요. 한도는 새 임차인이 주기로 한 권리금과 계약 끝날 때의 권리금 중 낮은 금액이고, 계약이 끝난 날부터 3년 안에 청구해야 해요
• 적용 안 되는 곳 — 대규모점포 · 준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유 · 공유재산이면 이 조항이 적용되지 않아요. 큰 쇼핑몰 안 매장이라면 계약 전에 꼭 확인하세요

권리금을 내고 들어가는 자리라면, 나갈 때 받을 수 있는지도 같이 봐야 해요. 들어갈 때 낸 권리금이 그대로 돌아온다는 보장은 없어요 (뜨는 골목, 권리금 내기 전에).